Peluang Profit dari Sektor Properti (Lesson 3: Case Study PWON)

Anda sedang membaca artikel ketiga dari seri "Peluang Profit dari Sektor Properti". Untuk mengakses artikel lainnya, anda bisa klik link dibawah ini:

-Lesson 1: Introduction and Leading Indicator

-Lesson 2: Prospek dan Anatomi Laporan Keuangan

-Lesson 3: Case Study PWON

-Lesson 4: Case Study JRPT

-Lesson 5: Case Study BEST

-Bonus: Case Study BSDE

Pada lesson 3 ini, kita akan membahas salah satu emiten properti residensial yang cukup ternama. PT. Pakuwon Jati (PWON) berdiri pada tahun 1982 dan merupakan real estate developer yang berfokus pada kawasan Jakarta dan Surabaya. PWON bisa dibilang sangatlah terkenal di kalangan masyarakat dan produk-produknya memiliki kesan mewah. Portofolio perusahaan terdiri dari properti retail atau mal (Kota Kasablanka, Gandaria City, Tunjungan Plaza, Pakuwon Mal), residensial (Casa Grande Residence, Gandaria Heights), gedung perkantoran (Eighty8 Office Tower, Prudential Center Kota Kasablanka), dan pengembangan hotel (Sheraton Gandaria City, Westin Surabaya). Lini bisnis perusahaan pun terintegrasi dari hulu ke hilir, dimana perusahaan mengakuisisi lahan, mengembangkan properti, dan juga mengoperasikan properti investasi mereka.

Segmen bisnis PWON sendiri cukup menarik dimana pendapatan perusahaan setengahnya merupakan recurring income, yaitu pendapatan yang berulang seperti dari sewa tenant mal, pendapatan hotel, dan sewa perkantoran. Kontributor utama berasal dari retail leasing / tenant mal yang menyumbang 40% dari pendapatan, dan menariknya mal yang dikelola PWON secara historis memiliki occupancy rate diatas 90%. Akibatnya, pendapatan perusahaan cenderung lebih stabil bila dibandingkan dengan emiten properti lainnya, mengingat kontrak sewa yang umumnya berdurasi 5 tahun. Dari segi project, revenue PWON disumbang oleh Pakuwon Mall (35%), Kota Kasablanka (22%), Tunjangan City (18%), Gandaria City (12%), dan lain lain. Secara kinerja PWON sangatlah baik dimana perusahaan dapat mencatatkan ROE yang konsisten disekitar 20% sejak tahun 2011 dan harga sahamnya yang dulu bernilai 200/ lembar pun terapresiasi menjadi 700/ lembar pada tahun 2019. Landbank perusahaan pun cukup untuk proyek pengembangan perusahaan, lebih dari 10 tahun mendatang. 

Pakuwon Mall

Sayangnya, kinerja cemerlang tersebut tidak dapat dipertahankan pada tahun 2020, dikarenakan seperti yang kita ketahui pandemi Covid 19 membatasi mobilitas warga dan mal pun serentak harus dibatasi baik dari jam operasional maupun kapasitas pengunjung. Penulis sendiri pertama masuk disaat PWON dihargai 400 pada Juli 2020 dan banyak melakukan averaging down pada saat DKI Jakarta mengumumkan PSBB pada September 2020 yang mengakibatkan saham PWON sempat menyentuh harga 350. Situasi market yang kondusif diakhir tahun berhasil mengerek naik harga saham, dan penulis pun akhirnya memutuskan untuk take profit pada harga 560, karena pada saat itu valuasinya sudah tidak bisa dibilang murah, dimana PBV perusahaan sudah mencapai 1,7x. 

Namun, saham PWON pun turun dari awal tahun dan saat ini dihargai 464/ lembar dimana valuasinya menjadi mulai menarik. Apakah sekarang saat yang tepat untuk mengakumulasi emiten tersebut, mengingat kasus covid di Indonesia sudah jauh lebih baik dan program vaksinasi yang terus dikejar oleh pemerintah? Untuk menjawab pertanyaan diatas, kita perlu mencermati prospek PWON untuk tahun 2022 keatas. Penulis sendiri merasa PWON memiliki kemungkinan cukup besar untuk kembali mencatatkan kinerja positif tahun depan (EPS PWON mengalami penurunan signifikan dari 56 pada tahun 2019, menjadi 19 pada tahun 2020 dan 2021 annualized). Meskipun jumlah vaksinasi warga Indonesia secara keseluruhan masih rendah, namun kita harus mengingat kalau PWON bisnis utamanya berada di Jakarta dan Surabaya. Seperti yang kita tau, program vaksinasi sangat diprioritaskan untuk kota-kota besar (warga Jakarta hampir semuanya sudah divaksin), dimana hal tersebut memungkinkan PWON untuk recover terlebih dahulu. Sekarang, kita tinggal tunggu saja pemerintah menerapkan aturan baru dengan mengizinkan pusat perbelanjaan untuk beroperasi normal dengan kapasitas pengunjung yang terus ditingkatkan, yang seharusnya terjadi sebelum akhir tahun nanti (kecuali bila terjadi pelonjakan kasus covid lagi). Penulis sendiri tidak terlalu mempedulikan segmen usaha PWON pada hotel dan perkantoran dikarenakan kontribusinya yang tidak terlalu signifikan.

Pre Sales PWON Sudah Mencapai Level Pre Covid

Disisi lain, pendapatan PWON juga disumbangkan oleh penjualan apartemen (36%), penjualan rumah tapak (10%), dan penjualan office space (2%). Bila dilihat dari presentasi perusahaan, PWON berhasil membukukan pre sales (serupa dengan marketing sales) yang surprisingly good. Hal tersebut dikarenakan daya beli masyarakat yang sudah mulai recover, insentif PPN dari pemerintah, dan juga tingkat suku bunga KPA (Kredit Pemilikan Apartemen) yang rendah. Lantas bila dari segi non-recurring PWON telah menunjukan perbaikan, bisa disimpulkan saat ini kita hanya tinggal tunggu Mal bisa beroperasi normal saja dan pada saat itulah PWON akan kembali membukan kinerja cemerlang, dimana harga sahamnya pun akan kembali terapresiasi. Sayangnya, harganya yang saat ini masih 464/ lembar belum bisa dibilang murah juga (PBV 1,48x), sehingga penulis belum tertarik untuk masuk kembali. Bila anda tertarik untuk berinvestasi di PWON, Best Buy yang tepat adalah ketika harganya dibawah 420 karena pada harga tersebut bisa dibilang risiko terjadi penurunan harga sangatlah minim. Lalu, anda tinggal hold hingga harga sahamnya mencapai harga wajarnya di sekitar 600. Semoga artikel ini dapat bermanfaat untuk anda.

Salam Cuan,

Filbert