Prospek Saham PT Puradelta Lestari (DMAS)

Akhir akhir ini saya sangat disibukan oleh kegiatan sehari hari. Nevertheless, a man must keeps his word. Beberapa hari lalu saya mengadakan voting dan DMAS yang menang. Memang dibanding perusahaan grup Sinarmas yang lain (BSDE, DUTI), DMAS lebih menarik perhatian investor retail. So yes, kita akan bahas good and bad dari perusahaan ini. Here we go !!!

Dividend Play

Cash cow adalah istilah yang digunakan untuk describe bisnis yang dijadikan sapi perah oleh owner. Yup, ketika ada laba, langsung ditarik melalui pembagian dividen (2 kali setahun). Bagusnya, investor retail seperti kita juga akan kecipratan dividennya. Jadi kedepannya kita bisa asumsikan DMAS membagikan 100% labanya sebagai dividend. Sehingga a good question to ask adalah seberapa kuat earnings power perusahaan. Selain itu kita akan memperhatikan dari segi landbank untuk menilai longetivity perusahaan.

Overview

DMAS merupakan joint venture dari Sinarmas Land dan Sojitz Corporation (dari Jepang), yang bergerak di bidang properti komersial. Bisnis perusahaan bisa dibilang sangat musiman, dikarenakan berbeda dengan properti residensial yang penjualannya lebih tersebar rata, properti komersial sistemnya adalah sebagai berikut. Misal kita bahas Data Center. Saat ini sudah ada 6 data center di DMAS, dan ada 6 lagi yang masih otw. On average pembelian mereka adalah 5-10 Ha, dengan penjualan DMAS rata rata 60 Ha/ tahun. Artinya apa? Ya anggap saja anda bisnis, namun dalam setahun hanya ada 10 customer, namun sekali beli gede banget. Kebayang ya jadi mengapa kinerja perusahaan berfluktuasi dari kuartal ke kuartal. Nah karena yang dijual ini lahan, makanya profit margin perusahaan bisa sangat tinggi, dengan kisaran NPM di angka 50%. Oiya sebagai informasi tambahan, lahan DMAS ini tidak dibatasi kotak per kotak sehingga lebih fleksibel, dan customer menyukainya. Sebut saja Wuling yang waktu itu mencari lahan 60 Ha, dan kebetulan DMAS bisa menyediakannya. 

Competition ???

Perlu diketahui kalau saat ini pemerintah sedang menggadangkan kawasan industri terpadu di Batang (Jawa Tengah), dan harga lahan industri disini sekitar 1 juta per m², jauh lebih rendah dibanding lahan normal DMAS yang sekitar 2,5 juta per m² dan lahan premium yang sekitar 3 juta per m² (untuk Data Center, fasilitas seperti listrik dan airnya next level ibaratnya). Lantas apa keunggulan kota Deltamas, yang mengakibatkan orang rela membayar lebih? 

Jawabannya adalah lokasinya yang prima. Kota Deltamas memiliki akses langsung dengan tol Jakarta - Cikampek (traffic tertinggi di Indonesia, serba terhubung kemana mana). Lokasi ini merupakan big deal karena kemudahan dan juga efficiency cost distribusi merupakan pertimbangan utama bagi banyak client perusahaan. So saya sendiri merasa kita tidak perlu khawatir akan hal tersebut. Bagaimana dengan penjualan perusahaan selama ini, apakah bagus? 

Sales and Prediksi Income

Untuk menjawabnya anda bisa lihat pada gambar dibawah. Pertama saya ingin highlight marketing sales perusahaan dikala covid sangat wonderful. Hal tersebut merupakan hasil dari upaya promosi perusahaan, yaitu kita dapat melihat secara virtual (memakai drone) lahan di kota tersebut. Jadi beda sama BEST yang penjualan lahannya mendekati 0 ya. Dan meski target 2022 termasuk konservatif, di angka 1,8T, bisa kita lihat pada Q1 perusahaan sudah mencapai 34% target tersebut. Grup Sinarmas memang tipe yang konservatif dalam set target, sehingga kemungkinan mereka overachieve by 10-20% lumayan tinggi. Untuk kedepannya, perusahaan terus menyasar segmen data center. Jadi misalnya dari penjualan 60 Ha, 20 diantaranya berasal dari data center. Bagaimana dengan growth? Bisnis yang cyclical dan sulit diprediksi, sehingga lebih baik kita konservatif dan asumsi no growth. 

Landbank 

Saat ini DMAS memiliki landbank 1149 Ha. Dengan penjualan rata rata sekitar 60 Ha per tahun (ini besar lo, dia market leader di Indo), maka hal tersebut berarti secara landbank masih aman (saya biasa menggunakan patokan 10 tahun). Btw perusahaan sedang mengembangkan segmen commercial nya juga lo, lagi bangun mal AEON juga (jadinya tahun 2024). 

Valuation

Dengan asumsi konservatif, yaitu perusahaan memiliki little to no growth, kita dapat menggunakan perkirakan sales on average 2T/ tahun, dan laba on average 1T/ tahun (dengan NPM 50%), yang setara dengan EPS 21. Maka harga wajarnya menurut saya adalah 200, sedikit diatas harga nya saat ini 160, yang melambangkan PER 7,6x. Atau bila anda memandang dari sisi dividen, anda akan dapat yield 13% per tahun. Puas atau tidak? Kembali ke masing masing orang. 

Apakah ada potensi multibagger disini, misal sahamnya naik ke 300 an? Untuk menjawabnya mari kita gunakan rumus harga= EPS*PER. Saya rasa untuk DMAS, sulit untuk harapkan dihargai market di PER diatas 10. Ya asumsi lagi hoki pakai PER 10 ya. Nah artinya perusahaan harus menghasilkan EPS 30, setara dengan laba 1,45 T, setara dengan pendapatan 2,9 T. Mungkinkah? Dengan asumsi ASP naik sedikit jadi 2,7 juta/ m², maka perusahaan harus jual 110 Ha. Itu susahnya setengah mati. Maka saya sarankan jangan terlalu high hopes harap bagger ya, agak berat hehe.

Conclusion

Kalau saya pribadi merasa, bila anda incar dividen, masih banyak yang lebih menarik diluar sana. Mau yg stabil ada POWR, mau yg growth ada PBID, or ADMF and MFIN juga sangat menarik lo. Kembali ini hanya pandangan saya, dimana tiap org punya pandangan masing masing. Sekian untuk kali ini, dan sampai jumpa dilain waktu.

Happy Sunday,

Filbert